09 Mar 2020. ¿El año de la estabilización inmobiliaria?

Síntomas de estabilización inmobiliaria: Dos años de continua recuperaciónCon la llegada de 2020, son muchos los expertos que nos hablan de la llegada de la estabilización del mercado inmobiliario.

Hay que tener numerosos factores a tener en cuenta esta previsible estabilización: la diversidad del mercado inmobiliario español, el flujo de inversión foránea o la situación de los alquileres. También hay otras tendencias de mercado que ayudarán también a estabilizarlo.

Se habla del sector inmobiliario como un indicador de la situación de crisis vivida en la última década en España. Incluso se le otorga cierta responsabilidad en ella. Pero, si bien es cierto que los precios, especialmente de la vivienda, se dispararon, la responsabilidad de la crisis no puede achacarse a un sector que no intervenía en la financiación de estos precios.

Síntomas de estabilización inmobiliaria: Dos años de continua recuperación

En cualquier caso, tras casi una década de caída de precios, a partir de 2017 el mercado empezó a recuperarse a nivel de precios, debido también a que empezó a subir la demanda y poco a poco el mercado inmobiliario se está estabilizando.

Es cierto que, desde 2017 los precios suben, pero también es cierto que no lo hacen de igual manera en todas las zonas de España. Madrid, Barcelona y Baleares son los lugares en donde sí se está produciendo unas subidas importantes en torno al 8%, pero también es cierto que, en otras zonas, las subidas apenas alcanzan el 3 o 4%.

Lo cierto es que España presenta muchas realidades inmobiliarias y estos datos reflejan con exactitud esas realidades.

Inversión extranjera

Pese a la inestabilidad política vivida en España, la inversión extranjera sigue incrementándose año a año, con inversores de diversa procedencia a los que se incorporan nuevos países. Este es el caso de inversores venezolanos y mexicanos que están invirtiendo en el mercado inmobiliario español, con compras significativas a nivel de locales y oficinas, y también con inversiones en nuevas promociones y construcciones.

En este sentido, es destacable el peso que tienen los extranjeros en la inversión inmobiliaria, puesto que esta se mantiene por encima del 12% del total desde 2013. Esta inversión ha sido tradicionalmente llevada a cabo por británicos, alemanes y franceses; y que ahora contempla la llegada de inversores latinoamericanos.

La influencia del alquiler

Para 2020 las previsiones son cautas, y algunos piensan en un final de ciclo alcista. Se piensa que una mayor oferta y una demanda más racional (también más limitada financieramente por parte de las entidades bancarias), los vendedores se enfrentarán a un nuevo futuro, pero también encontramos previsiones de subidas más allá del 4%.

Esto es debido a la influencia que los altos precios del alquiler están teniendo tanto en las decisiones de compra de vivienda, como en pensar en una compra para la inversión. Por un lado, muchos compradores deciden dar el paso para que su gasto de vivienda sea menor y por el otro, se invierte en compras o en promociones para alquilar.

En definitiva, parece que el mercado del alquiler tomará el protagonismo en 2020 y se presenta como un nuevo polo para los operadores inmobiliarios en Madrid, Barcelona y sus áreas metropolitanas. Lo cierto es que la demanda es cada vez más alta, con dos perfiles muy claros.

Encontramos a jóvenes que acceden a su primera vivienda y también se da la circunstancia de una mayor movilidad laboral en España. Cada vez hay más trabajadores itinerantes que buscan en el alquiler y no en la compra un lugar para vivir mientras están trabajando en una determinada ciudad.

Así, se están desarrollando muchísimos proyectos de nuevas viviendas que no se encaminan a la venta, sino al alquiler. Se espera que, en cuanto la bolsa de alquiler suba, los precios puedan bajar, sobre todo en ciudades como Madrid o Barcelona y sus alrededores. Esto indica que, a lo largo de 2020, es posible que podamos ver una estabilización o una bajada de los precios del alquiler en España.

Nuevas tendencias

Se dice del mercado inmobiliario que ha sido de los menos innovadores en España, junto al sector agrario, pero parece que esta tendencia se está invirtiendo. Hay ciertas situaciones demográficas que están provocando cambios en el sector.

Anteriormente hemos hablado del incremento de la movilidad laboral en España y su influencia en el alquiler, pero también ha generado un nuevo modelo habitacional que está naciendo en nuestro país: el coliving.

¿El coliving: Qué es?

Se trata de la actualización del tradicional alquiler de una habitación que ha llamado la atención de empresas dedicadas a la inmobiliaria y a la construcción. Se están llevando a cabo promociones inmobiliarias con servicios comunes. Tales como cocina o lavandería (entre otros) y con habitaciones a modo de hotel de media y larga estancia para sus inquilinos.

Este modelo también se pretende introducir entre los estudiantes universitarios y ya existen proyectos de residencias estudiantiles con este enfoque. Lo cierto es que el coliving va tomando cuerpo en nuestro país y está llamando la atención de los inversores, dado que su rentabilidad es mucho más alta que la del alquiler.

En este sentido, la versión profesional del coliving, el coworking, también está provocando una activación del mercado inmobiliario de compra-venta y alquiler de locales y oficinas.

Así, si los precios el alquiler convencional se estabilizan gracias a las nuevas promociones pensadas exclusivamente para el alquiler, es posible que los inversores pongan el foco en este nuevo modelo y ello puede ser una nueva fuente de negocio para agencias inmobiliarias.

También hay que valorar que el envejecimiento de la población está generando un mercado de venta, en el que el comprador lo hace a un precio más bajo, pero cediendo el usufructo de la vivienda a los vendedores hasta que fallezcan.

Este modelo de compra lo pusieron en práctica muchas entidades bancarias, bajo el formato de hipoteca inversa y permite poder financiar la jubilación de muchos ancianos cuya pensión era más bien escasa. También aquí el mercado privado e inversor ha visto en ella otra manera de invertir. Estos precios de compra más bajos, también ayudan a estabilizar el mercado.

Con todo esto, se espera cierta estabilización en los precios, pero habrá que ver cómo evoluciona el sector.

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