La pandemia mundial provocada por el virus Covid-19 ha transformado el mundo en cuestión de semanas, hace tan solo mes y medio nadie podía imaginar el vuelco económico y social al que íbamos a enfrentarnos y las consecuencias que traería para el futuro más inmediato.
En España el sector inmobiliario se encontraba antes del Covid-19 en un punto álgido de su ciclo económico. Además, seguía empujando fuerte debido a que había mucho inversor dispuesto. El negocio residencial en las grandes capitales se había estancado y dejaba de ser atractivo en precios. Pero en un entorno con los tipos de interés en negativo y los mercados financieros en máximos históricos, el sector del real estate seguía siendo atractivo para los inversores que buscaban negocios de inversión Value Add.
Las inversiones alternativas como el coliving o el coworking, los edificios de oficinas, hoteles y sobre todo residencias de ancianos y estudiantes centraban toda la actividad inversora.
El estado de alarma por Covid-19 que lo cambió todo
Con el comienzo del estado de alarma el 14 de marzo por el Covid-19, y los sucesos que posteriormente se irían sucediendo a nivel mundial, la economía del país paró su actividad productiva. Además del consumo en su mayor parte. Fue entonces cuando todos nos dimos cuenta de que muchas cosas iban a cambiar.
El sector inmobiliario se detuvo como los demás. Las obras con dificultades seguían adelante y la comercialización se frenó de golpe. No se podían visitar los inmuebles y los números con los que antes calculábamos la viabilidad de un negocio pasaron a ser insignificantes.
Con esta situación, nos ha llevado un tiempo ver por dónde podían ir las cosas en el futuro. Y hoy en día tampoco se puede atisbar ningún escenario concreto. Aunque sí que podemos prever varias pinceladas de cómo podría evolucionar el sector.
La importancia de no comparar con la crisis de 2008
La primera premisa de la que debemos partir es que la crisis a la que nos enfrentamos no es la del 2008. Esa crisis partió de una burbuja inmobiliaria provocada no solo por un aumento de los precios de la vivienda, sino también de un exceso de apalancamiento de empresas y hogares. Todo ello dio lugar a una crisis financiera que dejó sin liquidez a los mercados. Hoy en día, los bancos están saneados, los bancos centrales proveen de liquidez a los mercados, la mayoría de las empresas podrán refinanciar sus deudas y los inversores tienen capacidad para invertir en un mercado que ahora sí les puede dar oportunidades.
En esa crisis los precios de la vivienda tardaron casi 6 años en caer un 30%, debido a un mercado que se resistía a vender con pérdidas. En la actualidad, no podemos hablar aun de cifras concentras puesto que no ha pasado el tiempo suficiente para poder hacer una buena y certera valoración.
¿Por qué ha aumentado la oferta en sí misma?
La oferta aumentará por las necesidades de liquidez inmediata y el aumento del desempleo. Muchos autónomos se verán obligados a generar ingresos y a nivel corporativo no habrá inversiones en sectores como el hotelero. El cual tendrá que afrontar pérdidas y la reestructuración de sus negocios para ser sostenibles.
Por otra parte, la demanda será la que más se contraiga inicialmente por la incertidumbre y cambios en sus fundamentales, como la pérdida de empleos y las bajadas de salario.
Nadie puede predecir si la recuperación será en “V” o en “U”, pero todo dependerá principalmente de dos condiciones:
La primera es que para materializar el cambio se debería de producir un aumento de la demanda inversora. Debería comenzar con inversores oportunistas, grandes patrimonios, fondos de inversión, etc. Verán oportunidades en un mercado en el que hace meses no se podía entrar porque no había activos a buen precio. Dando paso después a inversores particulares con poder adquisitivo y con capacidad de asumir riesgos.
La segunda condición que marcará el timing de la recuperación del mercado inmobiliario será la gestión que realicen las administraciones. Será muy importante que sepan medir sus fuerzas y consensuar medidas que no solo hagan que las clases sociales más vulnerables salgan adelante. Sino que también el tejido empresarial del que depende el empleo subsista con una base suficientemente consistente como para volver a tirar de la economía y crear empleos.
Las preferencias han cambiado después del Covid-19, y con ellas la oferta
En todo caso, parece haber consenso entre la mayoría de los analistas del sector inmobiliario sobre una posible recuperación post Covid-19 de los precios medios de la vivienda para los años 2022 y 2023.
Lo que es una realidad es que este sector sufrirá importantes cambios. Habrá pérdidas en negocios que se emprendieron en los dos últimos años y tendrán que refinanciar. Muchas empresas tendrán que rehacer sus planes estratégicos para adaptarlos al nuevo escenario post Covid-19, y sobre todo, puede haber cambios importantes en la tipología de los nuevos productos.
Es muy importante tener en cuenta que en este tiempo de confinamiento mucha gente ha podido cambiar sus intereses a la hora de elegir vivienda. Ya que el mundo laboral ha dado un salto tecnológico inevitable, como lo conocemos nosotros: el teletrabajo.
¿Por qué vivir en un piso de pocos metros, sin terraza ni espacios abiertos en el centro de la ciudad, pudiendo vivir en una casa grande con jardín en la que se pueda tele trabajar y tener comodidades al mismo tiempo y por el mismo precio?
Sin duda la oferta deberá adaptarse por completo a la nueva demanda. Además de tener en cuenta las nuevas preferencias y necesidades de las unidades familiares.
